Comprar una vivienda en Francia siendo español: guía completa

Introducción

Muchos ciudadanos españoles eligen invertir en Francia, ya sea en París, en la Costa Azul o en ciudades universitarias atractivas. Las razones son diversas: proximidad geográfica, seguridad jurídica del mercado inmobiliario francés, oportunidades de rentabilidad en el alquiler o el deseo de disponer de una segunda residencia.
Sin embargo, comprar una propiedad en Francia implica seguir trámites específicos y conocer ciertas normas jurídicas y fiscales que no siempre son idénticas a las de España. Esta guía ofrece una visión clara para comprender los pasos, anticipar los costes y evitar los errores más frecuentes.

Los trámites jurídicos para comprar en Francia

Búsqueda de la vivienda y firma del contrato preliminar

Una vez encontrado el inmueble, el comprador y el vendedor firman un contrato preliminar (“compromis de vente”). Este documento compromete a ambas partes: el vendedor se obliga a vender y el comprador a adquirir, sujeto a condiciones suspensivas (obtención de financiación, ausencia de cargas, etc.). El comprador suele abonar un depósito del 5 al 10 % del precio del inmueble.

El papel del notario en Francia

En Francia, la escritura pública debe firmarse obligatoriamente ante notario. Su papel es fundamental: verifica la validez del título de propiedad, la inexistencia de hipotecas, los diagnósticos técnicos obligatorios y registra el acto en el registro de la propiedad. A diferencia de España, donde pueden intervenir varios notarios, en Francia basta con uno solo, aunque el comprador español puede designar al suyo propio.

Particularidades para un comprador no residente

Un español no residente puede adquirir sin problema en Francia, pero ciertos trámites requieren documentos traducidos oficialmente (estado civil, justificantes financieros). Además, la fiscalidad dependerá del lugar de residencia fiscal, lo que conviene anticipar. Por ello, es recomendable contar con un abogado especializado que asegure los contratos y evite malentendidos derivados de las diferencias entre el derecho francés y el español.

La financiación de la compra inmobiliaria

Obtener un préstamo hipotecario en Francia

Un ciudadano español puede solicitar financiación a una entidad bancaria francesa. No obstante, los bancos suelen exigir pruebas de ingresos estables (contratos de trabajo, balances empresariales, declaraciones fiscales). El procedimiento puede tardar más tiempo porque la documentación emitida en España debe ser verificada y traducida en algunos casos.

Aportación personal y garantías

Las entidades financieras exigen normalmente una aportación mínima del 20-30 % del precio, junto con garantías: hipoteca sobre el inmueble adquirido o aval bancario. Para el inversor español, esto implica preparar un plan de financiación sólido desde el inicio.

Tipos de interés y condiciones de financiación

Los no residentes pueden enfrentarse a tipos de interés algo superiores a los aplicados a los residentes franceses. Sin embargo, en el contexto europeo actual, las condiciones siguen siendo competitivas. Es aconsejable comparar distintas ofertas y, si es posible, negociar con bancos que tengan departamentos internacionales.

La fiscalidad aplicable a los compradores españoles

Impuestos en la compra

Al adquirir, el comprador debe abonar los derechos de transmisión, comúnmente llamados “gastos notariales”, que representan alrededor del 7-8 % del precio en inmuebles de segunda mano (y entre el 2-3 % en obra nueva). Estos gastos incluyen los honorarios del notario, impuestos y costes administrativos.

Impuesto sobre bienes inmuebles y tasa de vivienda

Cada año, el propietario debe pagar el “taxe foncière”, calculado en base al valor catastral. La “taxe d’habitation” se está eliminando progresivamente para las residencias principales, pero sigue aplicándose en muchas residencias secundarias, lo que afecta a gran parte de los compradores españoles.

Fiscalidad de los ingresos por alquiler

Si el propietario alquila su vivienda, los ingresos generados tributan en Francia. El régimen fiscal depende del tipo de alquiler (amueblado, no amueblado) y de los ingresos percibidos. Aunque resida en España, el propietario está obligado a declarar sus ingresos en Francia.

Residencia fiscal y doble imposición

El convenio fiscal entre Francia y España evita la doble imposición. En la práctica, el propietario español paga impuestos en Francia por los ingresos inmobiliarios y debe igualmente declararlos en España, donde se aplica un mecanismo de crédito fiscal que compensa lo ya pagado en Francia.

Errores frecuentes a evitar

  • Desconocer las diferencias entre el derecho francés y el español.

  • No prever la fiscalidad futura en caso de reventa o herencia.

  • Subestimar los costes adicionales (notario, impuestos, gastos de comunidad).

  • Confiar únicamente en intermediarios no especializados (agentes inmobiliarios, asesores sin formación jurídica).

¿Por qué contar con un abogado franco-español?

Comprar en Francia residiendo en España supone enfrentarse a dos sistemas jurídicos y fiscales distintos. Un abogado experto en ambos puede:

  • revisar contratos y documentos,

  • asesorar sobre la mejor forma jurídica de adquisición (copropiedad, sociedad, etc.),

  • anticipar las consecuencias fiscales y sucesorias,

  • representar al comprador en los trámites,

  • actuar en caso de litigio (vicios ocultos, retrasos, conflictos de comunidad).

Conclusión

Comprar una propiedad en Francia es una gran oportunidad para los españoles, pero exige preparación: conocer los trámites, anticipar la financiación, comprender la fiscalidad y evitar errores.
Contar con un abogado franco-español especializado es la mejor garantía para proteger la inversión y asegurar la operación.

En caso de que necesite asesoramiento legal, no dude en contactarnos!