Introduction

De nombreux citoyens espagnols choisissent d’investir en France, que ce soit à Paris, sur la Côte d’Azur ou dans des villes universitaires attractives. Les raisons sont multiples : proximité géographique, sécurité juridique du marché immobilier français, opportunités de rendement locatif ou encore volonté de disposer d’une résidence secondaire.
Mais acheter un bien immobilier en France implique de suivre des démarches spécifiques et de connaître certaines règles de droit et de fiscalité qui ne sont pas toujours identiques à celles de l’Espagne. Ce guide vous propose un panorama clair pour comprendre les étapes, anticiper les coûts et éviter les erreurs fréquentes.

Les démarches juridiques pour acheter en France

Rechercher un bien et signer le compromis de vente

Une fois le bien trouvé, l’acquéreur et le vendeur signent un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente). Cet avant-contrat engage les deux parties : le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter, sous réserve d’éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt, absence de servitudes cachées, etc.). L’acheteur doit généralement verser un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix du bien.

Le rôle du notaire en France

En France, l’acte authentique de vente doit obligatoirement être signé devant un notaire. Son rôle est fondamental : il vérifie la validité juridique du titre de propriété, l’absence d’hypothèques, les diagnostics obligatoires, et il publie l’acte au service de publicité foncière. Contrairement à l’Espagne, où plusieurs notaires peuvent intervenir, en France un seul notaire peut représenter à la fois le vendeur et l’acheteur. Toutefois, l’acquéreur espagnol peut demander son propre notaire.

Les spécificités pour un acheteur non-résident

Un Espagnol non-résident en France peut parfaitement acheter un bien immobilier. Cependant, certaines formalités peuvent nécessiter des traductions certifiées (état civil, justificatifs financiers). De plus, la fiscalité dépendra du lieu de résidence fiscale, ce qui doit être anticipé. Enfin, il est conseillé de recourir à un avocat spécialisé pour sécuriser les contrats et éviter des malentendus liés aux différences entre droit français et espagnol.

Le financement de l’achat immobilier

Obtenir un prêt immobilier en France

Il est possible pour un ressortissant espagnol d’obtenir un prêt auprès d’une banque française. Cependant, les établissements exigent en général des preuves de revenus stables (contrats de travail, bilans d’entreprise, déclarations fiscales). Le délai peut être plus long que pour un résident français, car les pièces justificatives provenant d’Espagne doivent être vérifiées et parfois traduites.

Apport personnel et garanties

Les banques demandent généralement un apport plus important aux acheteurs étrangers, entre 20 et 30 % du prix du bien. Des garanties sont exigées : hypothèque sur le bien acheté, ou caution par une société spécialisée. Pour un investisseur espagnol, cela implique de prévoir un plan de financement solide dès le départ.

Taux d’intérêt et conditions de financement

Les taux proposés aux non-résidents peuvent être légèrement supérieurs à ceux appliqués aux résidents français. Toutefois, dans un contexte de baisse des taux en Europe, les conditions restent attractives. Il est conseillé de comparer plusieurs offres et, le cas échéant, de négocier avec des banques disposant de départements internationaux.

La fiscalité applicable aux acheteurs espagnols

Les impôts à l’achat

Lors d’une acquisition, l’acheteur doit s’acquitter de droits de mutation, appelés communément “frais de notaire”, qui représentent environ 7 à 8 % du prix pour un logement ancien (et environ 2 à 3 % dans le neuf). Ces frais incluent la rémunération du notaire, les droits fiscaux et divers frais administratifs.

Taxe foncière et taxe d’habitation

Chaque année, le propriétaire doit payer la taxe foncière, calculée en fonction de la valeur cadastrale du bien. La taxe d’habitation est en cours de suppression progressive pour les résidences principales, mais elle peut encore s’appliquer pour les résidences secondaires, ce qui concerne de nombreux acheteurs espagnols.

Fiscalité des revenus locatifs

Si l’acheteur décide de louer son bien, les loyers générés sont imposables en France. Le régime d’imposition dépend du type de location (meublée, non meublée) et du montant des revenus. Même si le propriétaire vit en Espagne, il doit déclarer ses revenus locatifs en France.

Résidence fiscale et double imposition

La convention fiscale entre la France et l’Espagne permet d’éviter la double imposition. Concrètement, l’Espagnol propriétaire d’un bien en France paie ses impôts sur les revenus immobiliers en France, mais doit également les déclarer en Espagne. Des mécanismes de crédit d’impôt permettent d’éviter d’être imposé deux fois.

Les erreurs fréquentes à éviter

  • Ignorer les différences juridiques entre la France et l’Espagne.

  • Ne pas anticiper la fiscalité en cas de revente ou de succession.

  • Sous-estimer les coûts annexes (frais de notaire, charges, taxes locales).

  • Se fier uniquement à des intermédiaires non spécialisés (agents immobiliers, conseillers non juristes).

Pourquoi se faire accompagner par un avocat franco-espagnol ?

Acheter en France tout en résidant en Espagne implique de jongler entre deux systèmes juridiques et fiscaux. Un avocat maîtrisant à la fois le droit français et espagnol peut :

  • vérifier la validité des contrats et documents,

  • conseiller sur le choix du régime d’acquisition (indivision, SCI, etc.),

  • anticiper les conséquences fiscales et successorales,

  • représenter l’acheteur dans les démarches,

  • intervenir en cas de litige (vice caché, retard de livraison, conflit de copropriété).

Conclusion

L’achat immobilier en France est une opportunité intéressante pour un investisseur espagnol. Toutefois, il nécessite une bonne préparation : connaître les démarches juridiques, anticiper le financement, comprendre la fiscalité et éviter les erreurs fréquentes.
Un accompagnement par un avocat franco-espagnol permet de sécuriser l’opération et de protéger l’investisseur sur le long terme.

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